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28 men. Bei der Frage nach den Ursachen der Immobilienkrise stehen vier Erklärungs- ansätze im Vordergrund13: 1. Der Immobilienmarkt zeigte gegen Ende der achtziger Jahre klare Überhitzungs- erscheinungen, welche auf spekulative Preissteigerungen zurückzuführen waren. Bei vielen Grundstücken kam es innert kürzester Zeit zu mehrfachen Eigentü- merwechseln, und bei den Immobilienerträgen erlangten die Kapitalgewinne ge- genüber den Mietzinseinnahmen zunehmend ein höheres Gewicht. In Erwartung weiterer Preissteigerungen wurde zudem vielfach "auf Halde" gebaut. Das Aus- mass der Immobilienkrise ist eine Reaktion auf die vorangegangenen, exzessiven Preissteigerungen. Der Immobilien-Crash ist in vielerlei Hinsicht mit dem Bör- sen-Crash vom Oktober 1987 vergleichbar. 2. Der Immobilienmarkt wurde - wie andere Branchen auch - von der allgemeinen Rezession getroffen. Diese hat die Interdependenzen zwischen der Baubranche, dem Immobilienhandel sowie den jeweiligen Nachfragekomponenten deutlich vor Augen geführt. Bereits kleine Schwankungen im Mietmarkt führen aufgrund eines unelastischen Angebots zu grossen Preisschwankungen im Markt für Ei- gentumsrechte sowie zu grossen Mengenschwankungen im Markt für Bauleis- tungen.14 3. Der Immobilienmarkt ist sehr zinssensitiv, weshalb sich die Erhöhung der Zins- sätze aus vier Gründen negativ ausgewirkt hat.15 Erstens haben zahlreiche Im- mobilienfirmen und Bauunternehmungen ihr Wachstum weitgehend fremdfinan- ziert, so dass sich die höheren Zinssätze über den Leverage-Effekt stark negativ auf die Ertragslage ausgewirkt haben. Die erhöhte Zinsenlast hat zweitens die Liquidität der Branche insgesamt belastet, da oft hohe Kapitalsummen auf dem Spiel stehen, welche verzinst werden müssen. Der Druck auf die Liquidität ver- stärkt sich, wenn langwierige Baubewilligungsverfahren die Projektvollendung hinauszögern. Drittens errechnet sich der theoretische Preis (Ertragswert) eines Grundstücks, indem die erwarteten Mieteinnahmen mit einem risikoadjustierten 13 Vgl. dazu auch Koch, K.: Vom Zinse verweht, in: Immobilien 92, Magazin zur FuW, 10.6.1992, S. 6 - 8. 14 Halbherr, Ph. / Tobler, J.: Bei hohen Zinsen geht nichts mehr, in: Immobilien - besondere Güter?, Beilage zur NZZ, Nr. 266, 15.11.1993, S. 33. Der Immobilienmarkt besteht aus Teil- märkten. Der Mietmarkt regelt die Nutzung von Immobilien, auf dem Markt für Eigentum fin- det der Immobilienhandel statt, und auf dem Markt für Bauleistungen wird die Erstellung und der Unterhalt von Liegenschaften abgewickelt. 15 Vgl. Halbherr, Ph. / Tobler, J.: Bei hohen Zinsen geht nichts mehr, in: Immobilien - besonde- re Güter?, Beilage zur NZZ, Nr. 266, 15.11.1993, S. 33.

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