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170 8.5.1.3 Fallstricke bei Liegenschaftenschätzungen Die Schätzung von Liegenschaften stellt ein nahezu unerschöpfliches Thema dar, welches im Rahmen dieser Arbeit nur gestreift werden kann. Die Beachtung einiger Fallstricke hilft jedoch, unnötige Verluste zu vermeiden. Vorgängig sollen die im Zusammenhang mit Liegenschaftenschätzungen wichtigsten Wertbegriffe kurz in Erinnerung gerufen werden. Der Substanzwert setzt sich aus dem Land- und dem Bauwert zusammen; der Ertragswert berechnet sich aus einer Kapitalisierung ge- genwärtiger oder zu erwartender Mieterträge; der Verkehrswert entspricht einem Fortführungswert, welcher unter normalen Umständen erzielt werden kann. Bei überbauten Grundstücken wird der Verkehrswert aus den voneinander unabhängig errechneten Grössen Realwert und Ertragswert bestimmt. Die Gewichtung von Real- zu Ertragswert differiert, je nach dem, ob es sich bei der zu beurteilenden Liegen- schaft um ein Renditeobjekt handelt oder nicht. Eine zu hohe Schätzung der Liegenschaft hat im Endeffekt die gleiche Wirkung wie eine zu hohe Belehnung. Im folgenden sollen einige Fallstricke beschrieben werden, welche bei den empirisch untersuchten Fällen zu überhöhten Liegenschaftenschät- zungen geführt haben: • Der Realwert wird belehnt, obwohl er um mehr als ein Drittel höher ist als der Ertragswert. Bei so hohen Differenzen sollte der Realwert vernachlässigt werden. Der Ertragswert stellt eine bessere Näherung an die Realität dar und sollte grund- sätzlich nicht in Frage gestellt werden. • Bei der Ertragswertberechnung wird mit potentiellen Mieterträgen gerechnet, die wesentlich über den Ist-Mieten liegen. Aufgrund des geltenden Mietrechts können die Mietzinserhöhungen aber meistens nicht in der vorgesehenen Zeit durchge- setzt werden. • Das Bauprojekt sieht viele Kleinstwohnungen (Studios und Einzimmer-Wohnun- gen) vor. Dies erhöht zwar tendenziell den Ertragswert, die ungenügende Diversi- fikation ist aber oft mit einem wesentlich höheren Leerstandsrisiko verbunden. • Bei Ertragswertberechnungen der neunziger Jahre ist darauf zu achten, ob diese nicht auf einer Kapitalisierung überhöhter Mietzinsen aus der Hochkonjunktur ba- sieren. In einem solchen Fall wären mit der Barwertmethode die zukünftig zu er- wartenden Mieterträge konsequent zu diskontieren. • Bei der Liegenschaftenschätzung wird kein Grundbuchauszug konsultiert oder wichtige Details werden übersehen. Die Bank sieht sich später mit wertvermin- dernden Dienstbarkeiten sowie Vor- oder Anmerkungen konfrontiert (z.B. einem

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