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168 8.5.1.2 Lage, Nutzung und Markt des finanzierten Objekts Die Sättigungstendenzen in Teilen des Immobilienmarktes zwingen die Kreditanaly- se zu einer umfassenderen Prüfung der Lage, Nutzung und Marktchancen einer Lie- genschaft, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Während der Markt in den achtziger Jahren noch fast alle Objekte aufzunehmen schien, unterscheidet die Nach- frage seit dem Immobilien-Crash viel stärker als früher zwischen "guten" und "schlechten" Objekten. Lage Die Lage ist zusammen mit dem Objekt und seiner Nutzungsform zu beurteilen. In Zukunft wird vermehrt die Faustregel gelten, wonach ein einfaches Objekt an guter Lage einem guten Objekt an schlechter Lage überlegen ist.29 Dazu müssen die Bo- denbeschaffenheit, der Grundriss, die Topographie sowie die angrenzenden Objekte eines Grundstücks bekannt sein. Die Bau- und Zonenordnung sollte den Spielraum für allfällige Umnutzungen nicht unnötig einschränken. Bau- und Nutzungskonzept Das Bauprojekt sollte bei Gewerbeobjekten eine möglichst hohe Multifunktionalität vorsehen, damit die Nutzung der Liegenschaft bei einem Nachfragerückgang den geänderten Marktbedürfnissen angepasst werden kann. Der Wunsch nach multifunk- tionalen Nutzungskonzepten stösst allerdings immer wieder an Grenzen, da Gewer- beliegenschaften meistens auf spezifische betriebliche Erfordernisse auszurichten sind.30 Solche Zweckbauten können durch Branchen- und Technologieentwicklun- gen rasch überholt sein, so dass bei einer Zwangsverwertung häufig keine Interes- senten zu finden sind. Bei der Finanzierung dieser Objekte müssen betriebswirt- schaftliche Überlegungen wegleitend sein, weshalb die Kreditstrukturierung auf die Nutzungsform und -dauer sowie die erwarteten Einnahmen- und Ausgabenströme abzustimmen ist (tiefere Belehnungssätze und höhere Amortisationsraten). Da-bei wäre ein vermehrter Einbezug der Barwertmethode (Discounted Cash-flow- Methode) für eine betriebswirtschaftliche Durchdringung der Finanzierungsvorha- ben empfehlenswert. 29 Vgl. Rommel, R.: Leerstand als Herausforderung für den Liegenschaftenbewerter, in: Invest "Immobilien 94", Magazin der FuW, Juni 1994, S. 14ff. 30 Vgl. Stettler, Ch.: Für kommerzielle Liegenschaften sind Risikoprämien fällig, in: Invest "Im- mobilien 94", Magazin der FuW, Juni 1994, S. 52f.

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