Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download
ePaper created 2015-01-13, 18:42:48 | version 1.34.00
171 lebenslänglichen Wohnrecht für einen Bewohner oder einer Gewerbebeschrän- kung usw.). • Es wird keine Besichtigung vor Ort durchgeführt, da man sich auf die Angaben des Kunden, einer abgelösten Bank, auf eine weit zurückliegende Schätzung oder auf Fotos oder Filme abstützt. Wertvermindernde Faktoren wie Immissionen, to- pografische Probleme, ein mangelnder Unterhalt der Liegenschaft, ein ungünsti- ger Grundriss des Baulandes, zweifelhafte oder unseriöse Mieter usw. werden deshalb nicht erkannt. • Der Landwert ist im Verhältnis zum gesamten Anlagewert (Landwert plus Bau- und Nebenkosten) zu hoch festgesetzt, so dass eine rentable Nutzung des Objekts kaum mehr möglich ist. Den letzten Punkt gilt es noch besonders hervorzuheben. Nach Naegli/Hungerbüh- ler31 kann die Schweiz in acht Lageklassen eingeteilt werden, in welchen der Wert des Baulandes in einem ganz bestimmten Verhältnis zum gesamten Anlagewert der Liegenschaft steht. Die Lageklasse bemisst sich dabei nach der Qualität der Lage eines einzelnen Grundstücks und seiner Nutzungsform. Bei Objekten an gleicher Lage konnten die Autoren dabei nachweisen, dass die jeweiligen Verhältniszahlen über mehrere Jahrzehnte konstant geblieben sind und sich ein Grossteil der Abwei- chungen bis anhin in einer engen Bandbreite bewegt hat. In den achtziger Jahren sind die Landpreise nun aber gegenüber den Baukosten überproportional gestiegen, was zu starken Abweichungen von den langfristig gültigen Relationen zwischen dem Wert des Baulandes und dem gesamten Anlagewert geführt hat. Die Verwen- dung der Lageklassen-Methode hätte die ungesunde Entwicklung der Landpreise transparent gemacht und realistischere Schätzungen bewirkt. Die Vernachlässigung der Lageklassen-Methode wird heute teuer bezahlt; sie sollte in Zukunft wieder vermehrt für die Plausibilisierung von Liegenschaftenschätzungen herangezogen werden. 8.5.1.4 Spezialfall: Baukonsortien In der Baubranche werden zur Abwicklung grösserer Aufträge häufig Baukonsortien bzw. Arbeitsgemeinschaften (ARGE) gebildet und nach Bauvollendung in der Regel wieder aufgelöst. Sie konstituieren sich normalerweise in Form einer einfachen Ge- sellschaft nach Art. 530 ff. OR. Kredite an Baukonsortien gehören zum schwärzes- 31 Naegeli, W. / Hungerbühler, K.J.: Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3. Auflage 1988, S. 59 - 75.